高 山 行 (07/07/2008): 勢成廣州新地越投長短皆宜

港股近期繼續探底，市場觀望氣氛甚濃，只有具備真正實力的投資者可從中得利，事實上，大部分股份以市盈率計算的合理值都遠高於刻下賤價水平，可惜目前股市 全以資金主導，形成賤物鬥窮人典型格局。股市滿地黃金，以內地房產股為例，股價均見異常吸引，其中雅居樂（3383）宣布以53億元將海南綜合項目30% 股權售予摩根士丹利、令集團錄得42億元入帳利潤的消息便足可斟酌，大摩近年在亞太區房產市場投資成績之佳有目共睹，亦可說無寶不落，如今願意落重飛投入 這個大型項目，對積弱已久的內房股應有重大啟示。

云云內房股中，以越秀投資（0123）跌得最不明不白，集團1至5月的銷售成績在售價上升37%的推動下，已提早完成全年銷售目標42億元的一半水平，而 去年則有近14.8億元預售物業撥入今年入帳，故普遍估計集團今年每股盈利最少為18仙，即較去年增長16%以上，換言之，刻下2008年預期市盈率只為 6倍水平，而手頭上多達40億元的現金將有助競投珠江新城「雙子塔」的東塔物業，以進一步邁向轉型為優質收租股的未來目標。以其發展部署衡量，越投其實可 比喻為廣州新鴻基地產（0016），其長遠潛力絕對不容忽視。

今年銷售可望超標

有關內地樓市面臨大調整的分析，其實已在市場過分反映，據花旗研究報告顯示，在其研究範圍內的16家上市內房股中，於5月份的合約銷售已由4月的 118.2億元人民幣（下同）增加19%至140億元，在受到地震及貨幣政策持續從緊的影響下仍有如斯佳績，令花旗亦感意外，而該行亦將越投列入推介買入 行列，目標為3.6港元，亦只為越投每股資產估值5.1港元的70.6%而已。

自年初至今，內地樓市成交量較去年同期下跌，但整體價格仍保持平穩，而越投的銷售成績更遠遠跑贏同業，據管理層披露，按年比較，廣州樓價仍較去年上升 28%，而越投今年首5月則銷售了15萬平方米樓面，平均售價每方米1.1萬元，合約銷售金額為16億元，每方米均價按年勁升37.5%，即大大跑贏大 市，而其毛利率亦由去年底的30%增至35%，若計及尚未正式簽約但已出售的物業面積約6萬方米，首5月銷售額為24億元。換言之，除在銷量方面已完成全 年目標42萬方米的一半水平外，首5月銷售金額更相當於全年目標45億元的53.3%，反映今年超額達標機會甚大。

目前越投擁有土地儲備350萬方米，其中在建面積為190萬方米，約有73萬方米為投資物業，可售物業面積60萬方米。今年重點發展項目為珠江新城的西塔 物業──已命名為廣州國際金融中心，總投資額逾60億元，明年底入伙。據市政府規劃，西塔物業毗鄰地皮將作發展東塔之用，以將兩大物業組合成為珠江雙子 塔，而東塔地皮將於9月份拍賣，越投已多番表示會積極參與投標，據悉標售底價已高於越投購入西塔的地價水平，故無論越投能否成功奪標，將肯定獲得一定刺激 作用。

短線反彈料見1.8元

越投近年已開始將業務轉型，加強作為長線收租用途的投資物業組合，而以部分物業換入旗下越秀房產（0405）新股已屬其一部署，而類似雙子城高級商廈物業 的投資前景，則有助集團晉身成為廣州新地的長遠目標。此外，集團還持有越秀交通（1052）45.3%股權，而去年已將業績表現平平的廣州紙業股權出售， 故刻下已淨身為一員物業投資及運輸基建概念兼備的公司，其價值實遠遠未被反映。一直以擅於發掘隱藏資產見稱的TCI集團，曾曝光以近1.8元股價增持集團 股份，相信其持股成本應為1.7至1.8元之間，連識貨之人亦都以此價介入，可見越投現價實在平宜得不尋常，估計應是幕後有心人的刻意傑作，看來一次自底 位掀起的強勁升浪快將出現，短線應大條件重上1.8元水平。

<<轉載自新報>>