曾 淵 滄 專 欄 (04/02/2008): 地 產 股 與 樓 價 走 勢 背 馳

很 明 顯 的 ， 生 指 數 及 生 地 產 股 分 類 指 數 已 經 與 代 表 香 港 樓 價 的 中 原 城 市 指 數 背 道 而 行 ， 這 種 現 象 已 經 連 續 出 現 了 整 整 3 個 月 。 上 星 期 的 中 原 指 數 再 往 上 升 ， 而 且 是 10 年 來 第 一 次 回 升 至 70 點 以 上 ， 最 新 指 數 為 70.59 點 ， 比 上 個 月 升 5.39% 。 買 樓 可 借 70% ， 可 以 只 放 下 5% 至 10% 的 定 金 就 可 以 炒 一 段 日 子 ， 一 般 二 手 樓 至 少 可 以 炒 一 個 月 ， 一 手 新 樓 更 可 能 炒 上 3 年 ， 如 果 炒 家 只 放 下 10% 定 金 ， 樓 價 在 一 個 月 內 上 升 5% ， 利 潤 就 高 達 50% 。 市 場 上 流 行 這 樣 的 看 法 ： 股 市 不 斷 的 下 跌 ， 必 然 會 拖 垮 樓 價 ， 或 者 相 反 ： 樓 價 不 斷 的 上 升 ， 股 價 必 然 會 跟 上 升 。 可 是 ， 過 去 3 個 多 月 ， 事 實 卻 告 訴 我 們 ， 樓 價 不 斷 地 每 星 期 的 上 升 ， 但 股 價 則 一 跌 再 跌 。 如 何 解 釋 樓 價 與 股 價 ， 特 別 是 地 產 股 背 道 而 馳 的 現 象 ？ 真 的 不 容 易 解 釋 。 理 論 上 ， 樓 價 升 ， 地 產 公 司 賣 樓 或 收 租 ， 沒 理 由 收 益 減 少 ， 收 益 不 減 少 ， 股 價 憑 甚 麼 下 跌 ？ 地 產 股 股 價 與 樓 價 怎 麼 可 能 會 不 相 關 ？ 付 更 高 價 追 貨 買 樓 的 人 為 甚 麼 不 擔 心 股 市 下 跌 會 影 響 樓 價 ？ 低 價 沽 售 地 產 股 的 人 為 甚 麼 不 擔 心 樓 價 上 升 會 帶 動 地 產 股 上 升 。
地 產 股 低 吸 好 機 會

想 來 想 去 ， 只 能 想 到 一 些 比 較 勉 強 的 解 釋 ： 首 先 ， 樓 價 上 升 ， 指 的 是 二 手 樓 樓 價 上 升 。 現 在 全 港 房 屋 在 未 來 5 年 的 供 應 量 嚴 重 偏 低 ， 這 也 等 於 說 ， 不 少 發 展 商 手 上 並 沒 有 樓 房 可 賣 ， 去 年 有 樓 賣 的 地 產 商 沒 有 多 少 家 ， 地 產 商 沒 樓 賣 ， 樓 價 再 高 ， 地 產 商 也 沒 錢 賺 ， 只 有 在 二 手 樓 買 賣 的 炒 家 賺 到 錢 。 其 次 是 許 多 小 股 民 的 不 理 性 拋 售 。 過 去 3 個 月 ， 整 體 股 市 大 盤 向 下 ， 而 地 產 股 的 表 現 算 是 比 較 好 ， 不 少 在 去 年 8 月 、 9 月 入 市 買 的 地 產 股 至 今 仍 有 利 潤 。 小 股 民 的 一 個 特 性 就 是 當 他 們 想 減 持 股 票 以 減 低 壓 力 時 ， 往 往 是 先 拋 售 賬 面 上 仍 有 錢 賺 的 股 ， 而 不 是 虧 損 嚴 重 的 股 ， 而 地 產 股 正 是 賬 面 上 他 們 認 為 仍 有 錢 賺 ， 或 虧 損 較 少 的 股 。 我 始 終 認 為 ， 股 價 最 終 一 定 會 反 映 企 業 賺 錢 的 能 力 。 過 去 兩 個 星 期 我 多 次 推 薦 思 捷 （ 330 ） ， 就 是 認 定 思 捷 的 業 績 不 會 令 大 家 失 望 ， 上 星 期 五 地 產 股 逆 市 下 跌 ， 這 應 該 是 好 機 會 趁 低 吸 納 長 實 （ 001 ） 、 新 地 （ 016 ） 或 新 世 界 （ 017 ） 的 時 候 。
<<轉載自蘋果日報>>