高 山 行 (11/07/2008): 併購代價料大減 沿海極地大反撲

上半年度，內房股受宏調所壓進行深度調整，惟近月針對內房股的管制措施已不復再，加上個別城市樓價已自高位作健康回吐，近日更風聞中央已開始關注樓市調整 過度將觸發經濟不景之聲，故已有建議採取放行措施，令近日內房股呈難得一見的持續反彈勢頭，除若干內房大股外，個別中型內房股其實仍未作正式跟進反應，形 成可觀上望空間，其中以沿海家園（1124）為例，集團即將在下周二公布截至3月結的2007/2008財年業績，倍增的售樓收入將可順利報佳音，而更重 要一點，便是集團併購上海豐華A股的計劃，相信亦會因應股市及樓市回調而將作價大大調低，將一直圍繞此股的陰霾一次掃清，以股論值，沿海每股資產淨值超逾 4元已有數得計，昨日是此股近月乾跌以來首次以大成交上抽報收，似乎有心人已有所動作，將有利此股的真正價值重新發揮出來。

預測市盈率僅9.2倍

以業績及資產去枰，沿海絕對交足功課，截至去年9月的上半財年止，集團營業額大升6.8倍至15.03億元，雖仍出現股東應佔虧損1,354萬元，但上半 年銷售合約大部分都未正式入帳。事實上，集團已公布，2007/2008財年售樓總收入會較上財年高出1倍以上，而2006/2007財年售樓收入則為 20.12億元，故2007/2008財年的全年銷售應達40億元以上，而2006/2007財年則錄得1.27億元盈利，按比例推敲， 2007/2008財年盈利應為2.5億元，折合每股盈利近0.1港元，以昨日收市價0.92元計算，預測市盈率只為9.2倍，集團手上物業均處沿海高樓 價地區，在近半年樓價調整市中抗跌力最強，如此偏低估值，必可在稍後獲合理反應。

以資產角度衡量，沿海更是寶藏處處，目前土儲約520萬平方米，屬中型地產股級數，其中包括年初公布購入的北京及武漢兩大項目，合共總建築面積約19.9 萬平方米。沿海亦正考慮收購另5幅地皮，管理層便證實近期在北京土地市場又有斬穫，剛簽署協議拿下北京國際大廈附近的一個寫字樓項目，另亦積極洽談京廣中 心附近一個新項目及部分土地一級開發項目。

沿海今年開工面積達300萬平方米建築樓面，擁有滾動開發3至5年的可建面積土地儲備，可謂沒有一刻可停下來，管理層正有計劃朝向商業樓宇方向發展，目標 是未來3到5年來，將投資型物業資產的比重增至總資產的30%水平。以非常保守角度計算，假設沿海旗下物業以每米作價10,000元出售、及以內房股純利 率普遍為20%計算，單是已知的手持520萬方米物業組合，便可產生104億元利潤，伸算每股合值4.27港元。

沿海股價近半年轉弱的最大主因，是集團在4月9日公布上海豐華擬以每股17.40元高價發行新股，向沿海定向增發不超過6億新股，以作為收購沿海包括江 西、武漢、北京、瀋陽、四川、深圳、鞍山麗園、經典建設及成都鼎元物業項目代價，由於新股作價大大高於市值，令市場質疑作價偏高，不過，近期管理層披露， 收購的相關資產評估審計工作正進行中，認購資產的購買價及發行數量最終可能會有調整，以市場表現衡量，最後定價相信必會大幅調低，否則將難獲股東通過，而 併購豐華將有助長線的內地融資部署，屬先苦後甜格。

可成深控發展旗艦

沿海另一大賣點，便是在2006年底與深圳控股（0604）結緣，深控共購入的6.33億股，平均成本價為1.1港元，共佔沿海22%股權，成第二大股 東，其後深控再於去年底購入沿海2012年到期的3,700萬份認股證，每股兌換價為2.49港元，並同時向集團購入1.5億美元票據以助提供發展資金。 很明顯，深控入股沿海最大目的，是將發展區域由深圳擴展到其他內地沿海城市，所以未來應可成為深控的內地發展旗艦，這個重要角色應終有一日在市價上作合理 反映。

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