曾 永 堅 (05/11/2008): 樓 市 調 整 料 橫 跨 09 年

面 對 前 所 未 有 的 環 球 金 融 市 場 去 槓 桿 化 環 境 ， 加 上 負 財 富 效 應 的 打 擊 ， 香 港 房 地 產 市 場 再 度 面 臨 考 驗 ； 生 地 產 分 類 指 數 錄 得 繼 亞 洲 金 融 風 暴 後 的 最 大 跌 幅 ， 由 去 年 12 月 高 位 至 今 年 「 悲 情 十 月 」 時 的 低 位 ， 累 跌 67.54% ， 主 要 是 反 映 地 產 商 盈 利 將 嚴 重 受 拖 累 。
筆 者 估 計 ， 指 地 產 分 類 指 數 的 累 計 跌 幅 ， 應 不 會 像 97 年 亞 洲 金 融 風 暴 時 般 厲 害 （ 當 年 的 累 計 跌 幅 達 77% ） ， 主 要 原 因 是 香 港 房 地 產 市 場 當 年 面 對 結 構 性 及 不 適 當 的 房 地 產 政 策 出 台 等 問 題 。

地 產 股 未 到 入 市 時

首 先 ， 當 年 整 個 香 港 房 地 產 市 場 存 在 不 斷 膨 脹 的 惡 性 泡 沫 ， 在 該 次 資 產 遊 戲 告 終 前 ， 基 本 上 差 不 多 所 有 檔 次 的 樓 價 ， 已 升 至 超 出 一 般 家 庭 能 夠 從 容 負 擔 的 水 平 （ 作 一 個 簡 單 的 參 考 ， 每 月 總 家 庭 收 入 3 萬 元 ， 供 樓 的 金 額 佔 50% 或 以 上 ， 已 反 映 樓 價 超 越 一 般 家 庭 的 實 際 負 擔 能 力 ， 97 年 為 60 至 70% 左 右 ） 。 另 一 方 面 ， 銀 行 體 系 的 貸 存 比 率 逾 100% ， 意 味 樓 市 有 任 何 風 吹 草 動 ， 皆 對 整 個 銀 行 體 系 及 實 體 經 濟 帶 來 深 層 次 的 損 害 。 最 後 是 ， 當 年 董 建 華 政 府 的 好 心 做 壞 事 ， 不 時 地 推 行 重 藥 政 策 ， 加 速 房 地 產 市 場 的 調 整 。
縱 使 香 港 豪 宅 市 場 過 去 五 年 受 資 金 投 機 炒 作 過 度 ， 面 對 刻 下 的 撤 資 潮 ， 較 容 易 受 到 衝 擊 ， 特 別 是 那 些 根 本 缺 乏 實 質 基 本 面 支 持 的 「 偽 豪 宅 」 市 場 ， 環 球 金 融 市 場 的 大 動 盪 產 生 的 龐 大 負 財 富 效 應 ， 無 可 避 免 大 大 加 重 投 資 者 的 套 現 壓 力 ， 對 上 述 市 場 的 價 格 構 成 較 大 的 下 調 影 響 。 不 過 ， 中 檔 次 或 以 下 的 住 宅 市 場 ， 相 信 面 對 的 價 格 調 整 壓 力 將 較 溫 和 ， 因 目 前 平 均 價 格 相 對 一 般 家 庭 收 入 ， 處 於 較 合 理 水 平 （ 供 樓 開 支 佔 整 體 收 入 約 40 至 45% 左 右 ） ， 加 上 ， 實 際 的 供 款 利 率 及 銀 行 體 系 的 貸 存 比 率 皆 處 於 較 低 水 平 ， 大 大 降 低 這 檔 次 市 場 的 二 手 供 應 壓 力 。
話 雖 如 此 ， 預 計 香 港 房 地 產 市 場 的 調 整 ， 可 能 須 橫 渡 2009 年 ， 股 價 走 前 6 至 9 個 月 左 右 ， 反 映 目 前 仍 然 不 是 買 入 新 地 （ 016 ） 及 長 實 （ 001 ） 的 最 佳 時 機 。

<<轉載自蘋果日報>>