曾 永 堅 (04/12/2008): 地 產 股 難 持 續 反 彈

中 銀 及 交 通 銀 行 繼 豐 銀 行 後 ， 亦 調 高 新 造 按 揭 利 率 ， 對 於 突 如 其 來 的 加 息 行 動 ， 部 份 評 論 認 為 ， 香 港 樓 市 將 因 此 而 受 較 大 程 度 的 負 面 衝 擊 。 縱 使 銀 行 針 對 新 造 按 揭 的 加 息 行 動 ， 對 準 置 業 人 士 供 樓 負 擔 構 成 一 定 的 實 質 影 響 ， 但 並 非 主 宰 買 家 入 市 與 否 的 唯 一 取 決 因 素 。
如 按 照 高 盛 的 分 析 ， 豐 上 調 新 造 樓 宇 按 息 50 至 75 點 子 ， 將 令 供 樓 負 擔 比 率 由 37.7% 至 38.6% ， 上 升 至 39.5% 至 41% ， 增 幅 為 4.8% 及 6.2% 。 無 可 否 認 ， 普 遍 大 眾 在 加 薪 無 望 ， 還 面 對 減 薪 的 壓 力 下 ， 如 現 時 倉 促 置 業 ， 同 時 面 對 銀 行 調 升 按 揭 利 率 的 話 ， 所 承 受 的 實 際 供 樓 負 擔 上 升 壓 力 ， 必 大 於 上 述 增 幅 ； 但 如 看 過 去 20 年 香 港 人 的 供 樓 負 擔 比 率 平 均 值 （ 約 50% ） ， 現 階 段 負 擔 比 率 依 然 在 偏 低 水 平 。

估 價 審 慎 影 響 交 投

然 而 ， 對 普 遍 受 薪 階 級 而 言 ， 刻 下 感 到 被 解 僱 的 心 理 壓 力 ， 與 日 俱 增 ， 從 常 理 推 斷 ， 失 業 威 脅 對 準 置 業 人 士 ， 決 定 入 市 與 否 的 影 響 程 度 ， 應 遠 高 於 被 削 薪 的 壓 力 。 雖 然 大 幅 削 薪 對 負 擔 能 力 產 生 直 接 的 影 響 ， 往 往 令 置 業 計 劃 暫 且 擱 置 ， 但 一 般 來 說 ， 工 作 前 景 轉 趨 明 朗 及 預 期 收 入 在 較 穩 定 的 狀 況 下 ， 才 能 使 上 會 置 業 人 士 有 信 心 作 出 長 期 貸 款 的 決 策 。 故 此 ， 影 響 普 羅 大 眾 是 否 利 用 銀 行 按 揭 貸 款 買 樓 自 住 的 取 決 因 素 ， 還 是 在 經 濟 和 就 業 前 景 。
事 實 上 ， 根 據 上 述 3 間 銀 行 提 供 的 資 料 ， 調 升 新 造 按 揭 息 率 後 ， 實 際 按 揭 息 率 可 高 達 3.5 厘 至 4 厘 不 等 ， 相 對 歷 史 平 均 數 ， 實 際 按 息 仍 屬 偏 低 水 平 ， 何 況 香 港 最 優 惠 利 率 未 來 仍 有 下 調 空 間 。 故 此 ， 影 響 現 階 段 樓 市 （ 特 別 是 二 手 樓 宇 ） 買 賣 的 主 要 因 素 ， 並 非 新 造 按 息 ， 而 是 銀 行 對 抵 押 品 的 估 值 及 審 批 尺 度 ， 如 銀 行 繼 續 採 取 非 常 審 慎 的 估 價 ， 以 及 收 緊 批 核 要 求 ， 尤 其 是 二 手 樓 宇 ， 相 信 將 影 響 市 場 一 大 部 份 的 潛 在 買 家 的 置 業 能 力 ， 二 手 市 場 交 投 淡 靜 ， 始 終 會 反 過 來 影 響 新 盤 市 場 的 表 現 。
就 短 期 來 說 ， 新 地 （ 016 ） 、 長 實 （ 001 ） 及 地 （ 012 ） 欠 缺 支 持 股 價 持 續 反 彈 的 誘 因 。

<<轉載自蘋果日報>>