戴 兆 (19/11/2008): 光大出售物業集中環保投資

　　光大國際（257）協議，將若干物業售予控股公司屬下的光大置業。據報，所得資金將用作一般營運用途，實際上是套現改善財務狀況。

　　協議是出售Sino Villa及置升全部股權，分別代價為1.93億元及263萬元。Sino Villa唯一資產是位於深圳的中山花園部分商業物業，中山花園為商住項目，所售物業包括四層商業平台，總建築面值一萬五千一百九十一方米（十六萬三千五 百方呎），物業已租出，出售代價按9月底估值計算。

　　去年該物業提供淨盈利2481萬元，較上年增長113％。參考去年年報資料，物業所提供的稅前盈利為1053萬元，增長12％，計及遞延稅項收益後， 盈利為1474萬元，另有投資物業重估盈餘1920萬元。可見上述淨盈利2481萬元，是包括相當非經常性項目；如以此計算，物業雖按估值出售，而O只有 七點八倍或回報率高達12.8％，似對光大國際不利，但涉及非經常項目，便不能作準。

　　該四層物業交由中山物業管理，而置升則佔其95％，因而連同物業出售，代價263萬元，去年的淨盈利21.6萬元。物業與管理權出售是互為條件。

　　由於買家是控股公司屬下，是關連交易，必須獨立股東批准，這是主要條件。於完成交易後，光大國際將收取195.9億元現金（未除費用），並預計錄得出 售盈利2174萬元，董事會認為交易條款合理。出售資產應有一定原則，包括出售所得資金的運用收益，應不少於過去，相信交易所得如用於還債，所省卻的利息 支出，至少與過去淨盈利相似。光大國際業務已集中於環保及基建，物業投資已視作非核心業務，出售可令資源集中，也符合其經營策略。

　　於完成交易後，光大國際的物業投資，仍持有上海商貿大廈與國際公寓權益14％，去年獲派股息約700萬元。由於股權不多，難找買家，如光大國際有意完全脫離物業投資，看來仍待控股公司協助或收購。

　　光大國際年來致力於環保業務，借貸持續增加，今年6月底的總借貸達23.3億元，較去年年底增加52％；淨借貸亦達17.3億元，更增87％，淨借貸 對權益比率由37.7％，升至64.6％。光大國際中期報告披露的資產負債比率由42％，升至49％，該比率以總負債（不限於借貸）除以總資產計算。

　　不論如何，亦反映光大對環保業務的發展投入相當資金，今年年中，在建中環保項目投資額約12億元人民幣，尚未開工項目投資額為2億元人民幣，相信將繼續增加借貸。

　　控股公司對光大國際財務作出支持，所提供貸款已由去年年底的1.06億元，增至今年年中的2.12億元，增幅雖達一倍，但只佔總借貸9％，並無太大幫 助，光大國際仍以向銀行借貸為主。雖然環保業是受政策鼓勵的業務，而年初的緊縮貨幣政策及利息高企，使其財務費用激增128％，利息覆蓋比率由六點二九 倍，降至四點三六倍；雖不能說對光大國際響起警號，但管理層亦應經常注視財務狀況，相信出售物業的念頭，源於改善財務。套現後，其淨借貸比率將降至 57.3％，基於套現不多，實際上對財務幫助不大。近日貨幣政策已轉為寬鬆，利率亦回落，希望亦帶來幫助。

　　於6月底，光大國際的資本承擔約6.5億元人民幣，相信是在建工程12億元的部分，有關資金來源是內部現金流、銀行借貸及控股公司提供貸款。今明二 年，將有三個垃圾焚燒發電項目及三個污水處理項目投入服務，屆時現金流將會增加，財務狀況應可改善。而項目投產前，是資金投入高峰期，資金特別需求較大， 是可以理解的。

　　光大國際的環保業包括四大板塊：江蘇的垃圾焚燒發電、山東污水處理、蘇州光大國家靜脈產業示範園及環太湖流域水環境治理。涉及項目二十二個，總投資 50.5億元人民幣，已完成36.5億元，在建中12億元，尚未開工的2億元。在建中的項目主要於今明二年完成，屆時除可帶來相當現金流外，相信續有其他 發展計劃開展，因上述四大板塊仍有發展餘地。

　　除環保業外，光大國際的其他業務，包括投資於青洲大橋以及少量的其他物業投資。由於大橋展望頗佳，而持有物業投資少數股權不易出售，預期光大國際今次出售物業，並非重組業務的先兆，相信將維持現有業務繼續經營。

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