沈 振 盈 (03/12/2008): 地 產 股 不 容 樂 觀

美 股 大 幅 回 落 ， 港 股 亦 無 可 避 免 地 作 出 回 吐 。 指 收 13405 點 ， 跌 逾 700 點 。 若 以 走 勢 而 論 ， 應 屬 調 整 ， 支 持 位 在 11 月 24 日 的 上 升 裂 口 12707 點 。
前 日 人 民 幣 急 挫 ， 令 人 民 幣 必 升 的 神 話 破 滅 。 年 初 當 市 場 一 面 倒 吹 捧 人 民 幣 必 升 之 時 ， 筆 者 已 力 陳 利 害 ， 勸 喻 各 位 小 投 資 者 不 要 再 高 位 接 貨 ， 因 為 當 時 看 到 美 元 已 見 底 ， 並 醞 釀 大 升 浪 。 後 知 後 覺 者 不 斷 拿 過 去 數 年 人 民 幣 持 續 上 升 的 結 果 ， 重 複 地 闡 述 住 港 元 一 直 蝕 水 ， 作 出 缺 乏 前 瞻 性 的 分 析 ， 水 平 高 低 立 判 ， 此 乃 典 型 的 「 跟 紅 頂 白 」 與 「 獨 立 分 析 」 之 最 佳 例 子 。
豐 提 高 新 造 按 揭 利 率 ， 令 樓 市 雪 上 加 霜 ， 但 此 乃 影 響 信 心 為 主 的 消 息 ， 對 樓 市 的 實 質 影 響 不 會 太 大 ， 因 為 加 息 的 動 作 應 不 會 是 持 久 的 趨 勢 。 縱 使 如 此 ， 筆 者 仍 認 為 樓 市 不 容 樂 觀 ， 主 要 是 本 地 的 房 地 產 市 場 供 求 失 衡 。

樓 市 仍 有 下 調 空 間

過 去 筆 者 一 直 強 調 ， 新 樓 供 應 確 實 是 減 少 （ 若 與 97 年 相 比 ） ， 但 同 樣 地 ， 需 求 也 一 直 減 少 。 基 本 上 ， 本 地 樓 市 的 用 家 市 場 是 供 過 於 求 ， 若 將 二 手 樓 盤 及 炒 家 的 沽 盤 一 併 計 數 ， 供 應 量 絕 對 遠 超 出 用 家 的 需 求 量 。 故 此 ， 筆 者 相 信 樓 市 仍 有 下 調 之 空 間 。
至 於 地 產 股 ， 情 況 更 不 容 樂 觀 。 過 去 幾 年 利 用 新 會 計 制 度 及 樓 價 Mark 高 ， 而 創 造 了 驚 人 的 非 經 常 性 盈 利 ， 當 日 透 支 的 PE ， 今 日 要 「 還 」 ！ 到 了 業 績 公 佈 期 ， 那 張 成 績 表 實 吾 不 欲 觀 之 。 新 地 （ 016 ） 及 地 （ 012 ） 現 價 PE 分 別 為 5 倍 及 3 倍 ， 預 期 PE 相 信 會 高 於 12-13 倍 ， 這 還 要 視 乎 樓 價 的 表 現 而 定 。 隆 （ 010 ） 則 喜 歡 住 唔 賣 ， 根 本 就 是 炒 樓 ， 缺 乏 營 商 「 貨 如 輪 轉 」 之 道 ， 也 不 可 取 。
若 要 選 擇 ， 應 以 長 實 （ 001 ） 為 首 選 ， 單 看 首 都 採 狂 沽 策 略 ， 便 知 超 人 眼 光 獨 到 。

<<轉載自蘋果日報>>